Baunutzungsverordnung

 

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Die Baunutzungsverordnung - Einführung und Kurzübersicht 

 

 

Die Baunutzungsverordnung, kurz BauNVO, regelt in Ausführung des Bundesbaugesetzes die Arten der baulichen Nutzung des Gemeindegebietes, das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaubaren Grundstücksflächen.

 

Sie findet ihre Ermächtigungsgrundlage in § 9 a BauGB und soll eine Vereinheitlichung der Bebauungspläne im gesamten Bundesgebiet und ihre Vergleichbarkeit gewährleisten. Dabei übernimmt sie zwei Funktionen. Sie ist zunächst Ermessensgrenze für Bauleitpläne. Weiterhin enthält sie Grundaussagen über die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens. Als Ermessensgrenze hat sie die Funktion, die in § 9 Abs. 1 Nr. 1 u. 2 BauGB vorgesehenen Festsetzungen zu konkretisieren. Die BauNVO gilt nicht für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Die Festlegung der Art der baulichen Nutzung eines Gebietes erfolgt durch Festsetzung eines der Baugebiete nach § 1 Abs. 2 BauNVO, z. B. reine Wohngebiete, die durch §§ 1-11 BauNVO (Hauptnutzung), §§ 12-14 BauNVO (sonstige Nutzung) weiter eingeschränkt werden. Wegen der abschließenden Regelung über die Art der baulichen Nutzung steht der Gemeinde kein Gebietserfindungsrecht zu. Ein Bebauungsplan beschränkt sich daher i. d. R. darauf, statt eigener Aussagen die jeweilige Gebietsausweisung zu übernehmen. Die Aussagen der §§ 2 ff. BauNVO werden dann unmittelbar Bestandteil. Trifft der Bebauungsplan hingegen eigene Festsetzungen, so wirken die §§ 2 ff. BauNVO als Ermessensgrenzen.

 

Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung geben die §§ 16-21 a BauNVO Ermessensvorgaben. Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viele Quadratmeter Grundfläche der baulichen Anlage je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind, die Geschossflächenzahl(GFZ) gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche der baulichen Anlage je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Weiterhin können die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe der baulichen Anlage festgesetzt werden.

 

Mit der Bauweise bestimmt der Bebauungsplan gemäß § 22 BauNVO die Anordnung der Gebäude im Verhältnis zur Nachbarbebauung. Die Bebauung kann zur Seite offen (mit seitlichem Grenzabstand) oder geschlossen (ohne seitlichen Grenzabstand) sein. Der genaue Grenzabstand bei offener Bauweise ist eine Frage der Gefahrenabwehr und daher in der Bauordnung der Länder geregelt (Bauordnungsrecht). Nach § 23 BauNVO können im Bebauungsplan Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen festgelegt werden, nach denen sich die Lage des Baukörpers auf dem Grundstück beurteilt. Neben diesen festgeschriebenen Festsetzungen erfüllt die BauNVO eine weitere Aufgabe. Für die Anwendung der §§ 29 ff. BauGB (Bauleitplanung) lassen sich Rückschlüsse aus der BauNVO ziehen. 

 

Im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplans ist die BauNVO Auslegungshilfe für die Frage, welche Regel- und Ausnahmeaussagen ein Bebauungsplan enthält. Dies entscheidet über die Anwendung der §§ 30 (Regelbebauung), 31 Abs. 1 (Ausnahmebebauung) und 31 Abs. 2 BauGB (im Bebauungsplan nicht vorgesehene Bebauung). Im unbeplanten Ortsteil gilt über § 34 Abs. 2 BauGB die BauNVO analog hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung. Die tatsächlich gewachsene Art der baulichen Nutzung wird als „Planersatz” behandelt. Ordnet man sie den Gebietstypen der §§ 2 ff. BauNVO zu, beurteilt sich die bau-planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben entsprechend §§ 30, 31 BauGB.

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Baunutzungsverordnung von
Dipl.-Jur. Univ. Paul Tihor 

 

 

Das vorliegende Fachbuch enthält neben einer grundlegenden Einführung auch ein Kurzwörterbuch für die wichtigsten Begriffe aus dem Bau- und Immobilienrecht sowie die vollständigen Gesetzestexte.

 

Der Autor zählt zu den renommierten Experten der Bau- und Immobilienwirtschaft. Nach Abitur und Studium der Rechtswissenschaften zum Diplom Juristen an der Ludwig-Maximilians-Universität in München, trat er bereits früh in die Immobilienwirtschaft ein. Er war langjährig bei einem der größten Baukonzerne Europas, einer deutschen Großbank im Immobilien-Fondsmanagement sowie einem namhaften Family Office aus Süddeutschland tätig. Mit zwei nebenberuflichen Studiengängen, welche er an der Verwaltungs- und Wirtschafts-Akademie für den Regierungsbezirk Freiburg zum Immobilienwirt (Diplom VWA) und an der Deutschen Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg zum Diplom Sachverständigen (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten, abschloss, ergänzte er seine Berufsbildung. Seine langjährigen Erfahrungen hat er zudem mit einem Aufbaustudiengang zum "Certified Real Estate Asset Manager (DIA)" dokumentiert. Weiterbildung spielt eine wichtige Rolle, deshalb engagiert er sich als Fachbuchautor immobilienwirtschaftlicher Literatur. 

 

Paul Tihor ist persönliches Mitglied der "Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.", besser bekannt unter dem Kürzel "gif" sowie der Deutschen Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.V. (DVFA). Sein besonderes Interesse gilt dem Themenbereich der Nachhaltigkeit. Dies verdeutlicht er mit seinem Engagement bei der DGNB Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e.V.

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